Mortgage kanunu çıktıktan sonra ülkemizde konut piyasasında inanılmaz bir hareketlilik söz konusu. Kredi almanın daha fazla kolaylaştığı günümüzde uygun faiz oranları ile kredi alıp ev alanların sayısı her geçen gün artıyor. Artan kira fiyatları sebebiyle kendi evinin sahibi olmak isteyenlerin yanında yatırım amaçlı konut alımı yapanların sayısı da azımsanmayacak kadar çok .

Konut fiyatları özellikle son 10 yıldır hiç geri gelmiyor ve her yıl değerine değer katıyor. Bu da doğal olarak konut yatırımcılarının artmasını sağlıyor. Bu yazımızda konut alırken nelere dikkat etmeliyiz sorusunun cevabını aramaya çalışacağız.

• İlk olarak alacağınız evin metrekare bazlı hesabı yapılması gerekmektedir. . Alternatifleri değerlendirirken satın alacağınız muhitin metrekare fiyatları ile alacağınız evin metrekare fiyatlarını karşılaştırmaya çalışmalısınız. Metrekare fiyatları lokasyona ve eve göre değişiklik gösterdiğinden her konut için ayrı bir hesap yapılması gerekmektedir.
• Bir diğer önemli konu ise bütçe konusu. Konut satın alırken özellikle de kredi ile satın alırken 10 yıllık vadede aldığınız kredi tutarı kadar faiz ödenmektedir. Bu durum bazı tüketicileri zorlamaktadır. Kredi taksitleriniz hayat kalitenizi bozacak, sizi sıkıntıya sokacak cinstense konut alma planınızı yeniden gözden geçirmeniz gerekebilir. Takibe düşme rasyosu belki de en düşük olan konut kredilerin de yine de tedbirli olmakta fayda var.
• Evi oturmak için alıyorsanız uygun fiyat ile konut alımı tabi ki tercih nedenidir fakat kira çarpanı kriteri özellikle yatırım yapmak için önem arz ediyor. Kira çarpanı düşük olan evler tercih edilmelidir. Örnek vermek gerekirse 150.000-TL’ye aldığınız evi 500-TL’ye kiralayabiliyorsanız kira çarpanınız 300 demektir. Ne kadar düşük kira çarpanı o kadar çok avantaj demektedir.
• Bir diğer önemli husus ise alınacak olan evin Deprem Yönetmeliği’ne uygun olup olmadığıdır. Bu bakımdan 1999 öncesi evleri almaktan uzak durmanızı tavsiye ediyorum.
• Her zaman alırken kazanılır ve konut satın alırken lokasyon tercihi önem arz ediyor. Üniversite, hastane, okul ve toplu ulaşım araçlarına yakınlığı, kamu binalarına yakınlığı önemli bir kriter. Uzun vadede aldığınız konutun fiyatını sağlıklı bir şekilde yükseltecektir.
• Konut satın alırken konutu yapan firmaya ait geçmiş dönem projelerine bakmakta fayda var. Alternatifler için de yer alan tüm şirketleri detaylı bir şekilde incelemek gerekiyor.
• Yatırım için konut satın alımı yapmak istiyorsanız uzun vadeli düşünmeniz gerekiyor. En az 5 yıl ve daha uzun vadeli düşünüyorsanız konut yatırımı yapın.
• Binanın iskan edilebilir alanlarının büyüklüğü bir diğer önemli konu. Konut satın alan kişi net kaç metrekare aldığını bilmeli ve tapuda bunu görmelidir.

Konut Alırken Bu Soruların Cevaplarını Mutlaka Aramalısınız?

1. Binanın yapım ruhsatı ve yapı kullanım izni var mı?
2. Mülkün tapusu  varmı? Varsa kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı ?
3. Konut üzerinde ipotek , haciz, intifa hakkı, yıkım kararı vb. yasal sınırlama var mı ? Tapu Sicil Müdürlüğünden takyidat ile öğrenebilirsiniz.
4. Gayrimenkul ya da bina üzerinde Belediye İmar Müdürlüğünce konmuş şerh var mı?
5. Alacağınız gayrimenkul kat karşılığı yapılan bir inşatta ise, müteahhitle noter onaylı anlaşma yapınız. Kullanılacak malzemeleri, işin aksama durumunda alınacak tazminatı netleştiriniz. Daha sonra sürprizler ile karşılaşabilirsiniz.
6. Tapu işlemleri sırasında, alacağınız konutun değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edin aksi takdirde beyanınız eksik ise ödenen alım satım harçları size ceza olarak geri dönebilir.
7. Bankanın yaptırdığı ekspertiz raporunun kopyasını alın ve okuyun. Değerleme yapan firmanın lisanslı olup olmadığını kontrol edin. Ekspertiz raporlarının güvenilir olması önemlidir, örneğin aldığınız mülk gördüğünüz mülk mü ? mülkün belediye veya tapusunda bir problem var mı vs. yanlış yapılmış ekspertiz yüzünden zarara uğrayabilirsiniz.
8. Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden emlak vergisini öğrenin.
9. Kadastro Müdürlüğüne giderek,  almak istediğiniz gayrimenkulun haritasını talep edebilir çevresinde olan ve ileride olması muhtemel yapılar hakkında bilgi alabilirsiniz.

Ekonomik Açıdan Nelere Dikkat Etmeliyiz?

1. Binanın ısınma durumunu öğreniniz.
2. Tadilat, bakım, onarım, yenilenme gerektiren durum var mı?
3. Konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş borcu kalmış mı?
4. Konutun bulunduğu çevredeki yaşam standartları hakkında bilgi edininiz.
5. Konutun aidat giderleri nedir?

Kişisel Beklentiler Açısından Nelere Dikkat Etmeliyiz?

1. Sadece bugün değil, gelecekteki beklentilerimizi de karşılıyor mu ?
2. Konut gün ışığını yeterince alıyor mu?
3. Bodrum vb. depolama alanı var mı?
4. Güvenli ve yeterli otoparkı var mı?
5. Bahçe varsa bahçe düzenlemesi yapılmış mı?
6. Konut içerisindeki dolap vb. alanlar ihtiyaçları karşılayacak düzeyde mi ?
7. Asansör var mı?
8. Havalandırma olanakları yeterli mi ?
9. Aydınlatma yeterli mi ?

Çevresel Açıdan Nelere Dikkat Etmeliyiz?

1. Toplu taşıma araçlarına ulaşımı kolay mı ?
2. Çocuklu bir aile için, yakın çevrede çocukların vakit geçirebileceği ortamlar mevcut mu ? Okul var mı?
3. Çevrede alışveriş merkezi var mı?
4. Çevrede vakit geçirebilecek sosyal tesisler var mı?
5. Çevrede yeşil alan var mı?
6. Sağlık kuruluşlarına ulaşım kolay mı ?
7. Konutun manzarası var ise, bunun daha sonradan kapanma olasılığı var mı?
8. Acil durumlar için çevrede karakol, itfaiye, posta, kargo vb. var mı ?
9. Bina çevresinin  yağmur ve atık suyu için drenajı yapılmış mı ?
10. Yakın çevrede insan sağlığını etkileyecek, gürültü ve çevre kirliliği yapacak havaalanı, fabrika vb. var mı?
11. Kanalizasyonun binaya olan mesafesi nedir?

Yalıtım Konusunda Nelere Dikkat Etmeliyiz?

1. Bina duvarlarında ses ve ısı yalıtımı yapılmış mı?
2. Duvar ve  tavanda çatlak var mı? ( Yeni binalarda yerleşmeden dolayı da olabilir)
3. Balkon ve teraslardaki su giderleri yeterli mi ?
4. Kapı ve pencerelerde ısı ve ses yalıtımı var mı ?
5. Pencere ve dışarıya açılan kapılarda su sızıntısı var mı?
6. Bina çatısında ısı ve su yalıtımı yapılmış mı?
7. Yağmur suyu tahliye hatları yeterli mi ?
8. Yalıtım yaşayacağımız yere karar verirken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan birisidir. Ses, ısı ve su yalıtımı konusunda gereken hassasiyeti baştan gösterelim, gerekirse bu konuda bilgili birilerine danışalım, sonradan başımız ağrımasın.

Tesisat Konusunda Nelere Dikkat Edilmelidir?

Sıva Altı Tesisat:

• Elektrik tesisatı her cinsten elektrikli cihaza uygun mu?
• Kaçak akım rölesi var mı?
• Elektrik prizlerinde topraklama var mı? Bina temelinde topraklama yapılmış mı?
• Banyo, mutfak vb. alanlarda prizler sıvı ve ısıya karşı korumalı mı?
• Kablo tv ve uydu yayınları için gerekli altyapı var mı?

Isıtma ve Sıhhi Tesisat:

• Binanın ısıtma sistemi beklentilerimize uygun mu?
• Kombi varsa, su ve gaz kaçağı testi yapılmış mı?
• Banyo ve mutfakta su basıncı yeterli mi ? Tüm muslukları açıp, sifonu çekerek kontrol edilmelidir.
• Binada su deposu var mı?
• Banyo tesisatı çalışırken gürültü yapıyor mu ?
• Tesisat borularında sızıntı var mı?
• Evye ve lavabo altında su sızıyor mu?

Güvenlik Açısından Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Bu konuya özellikle dikkat çekmek istiyorum. Malesef, geçmiş depremler ülkemizdeki vurguncu, dolandırıcı, katil zihniyeti bize göstermektedir. Pek çok insaınımızın, sadece parası malları değil, hayalleri ve canları da enkaz altında kalmıştır. Malımızı, canımızı emanet edeceğimiz binaya karar vermeden önce aşağıdaki hususlara dikkat etmeliyiz:

1. Müteahhitin güvenilirliğini, geçmişte yapmış olduğu konutlar hakkında bilgi edininiz. Binanın güvenilirliği, onu yapanların güvenilirliği ile orantılıdır.
2. Binanın onaylı bir mimari projesi var mı ?
3. Binanın mevcut taşıyıcı sisteminin asıl projeden farklılıkları var mı? Varsa neden ? ( Bu durumda uzmana danışmanız tavsiye olunur)
4. Bina deprem yönetmeliğine uygun mu inşa edilmiş ? ( Uzmana danışmanız tavsiye olunur)
5. Binanın inşasında kullanılan malzeme kaliteli mi ? Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu öğrenin.
6. Binanın taşıyıcı sisteminde herhangi bir onarım yapılmışsa nedenini öğrenin.
7. Binanın bulunduğu zeminin durumunu öğrenin. Zemin etüdü yapılmış ise uzmana danışarak sonucu inceletin.
8. Binada güncel yönetmeliğe uygun sığınak var mı?
9. Bina çevresindeki diğer yapıların durumu nedir?
10. Sonradan müdahele ile açılan boşluklar var mı ? ( Ülkemizde çok rastlanan, konutu iş yerine çevirme amaçlı akıllı (!) vatandaşların kolonları kesme çözümü gibi…)
11. Deprem etüdü yapılmış ise kopyasını alarak uzmana danışınız.
12. Çok eski binalarda oturmamaya özen gösteriniz. 1999 sonrası yapılan binaları tercih ediniz.
13. Gerekli hassasiyeti gösteriniz. Yönetmeliğe uygun yapılmamış dört duvar tabutlarda oturmayınız. Vatandaş ne kadar bilinçli olursa, insanların canından para kazananlar o kadar az olur.

 Teşekkürler